Hoe wordt ‘normaal maatschappelijk risico’ bij planschade bepaald?

In deze rubriek heb ik al diverse malen aandacht besteed aan planschade. En niet voor niets; het planschadetraject is best ingewikkeld. U weet inmiddels dat voor een succesvol beroep op planschade aan een heel aantal voorwaarden voldaan moet worden. Om te beginnen moet er sprake zijn van een planologische verslechtering. Deze verslechtering moet daadwerkelijk leiden tot een waardevermindering van uw onroerend goed. En deze schade mag ook niet voorzienbaar zijn. Een aspect dat steeds weer onderwerp van discussie vormt is het ‘normaal maatschappelijk risico’.

Op welke wijze moet het ‘normaal maatschappelijk risico’ bij planschade worden bepaald?
Vrij recent heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State hier een duidelijke uitspraak over gedaan. In deze uitspraak ging het om een bestemmingsplan dat een drietal vrijstaande woningen mogelijk maakte. Niet ter discussie stond dat er sprake was van planschade als gevolg van extra verstening van de omgeving, een beperking van het uitzicht, aantasting van de privacy en een intensivering van het gebruik. Maar de vraag was of deze schade volledig binnen het ‘normaal maatschappelijk’ risico viel.

De Rechter stelde om te beginnen, dat voor het beantwoorden van deze vraag in eerste instantie van belang is, of de ontwikkeling (van de drie woningen) ‘als een normale maatschappelijke ontwikkeling’ beschouwd kan worden. Zogenaamde inbreiding van woningen in een woonkern wordt door de rechter veelal als zo’n normale maatschappelijke ontwikkeling aangemerkt. Als dat zo is, dan had hiermee rekening gehouden moeten/kunnen worden.

Verder is van belang of een ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag.
Hiervoor is dan weer van belang of de ontwikkeling naar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het tot dan toe gevoerde beleid.

Overigens wil het nog niet zeggen, dat als een ontwikkeling in de lijn der verwachting lag, dat de daaruit voortvloeiende schade dan ook automatisch geheel onder het normaal maatschappelijk risico valt. Er zal ook gekeken moeten worden of de schade onevenredig is in verhouding tot de waarde van de woning.

Overigens stelde de rechter in deze uitspraak ook, dat een normaal maatschappelijk risico van 5% wel veel is, maar niet zodanig zwaar, dat deze schade niet voor rekening van de ‘getroffene’ kan worden gelaten.
Het ‘eigen risico’ bij planschade hoeft dus niet automatisch 2% te zijn!

Laat u goed adviseren!