Voorzienbaarheid planschade bij koopovereenkomst

Regelmatig worden planschadezaken aan de rechter voorgelegd. Dat betekent dat het fenomeen planschade juridisch in ontwikkeling is. Zo is er halverwege vorig jaar een uitspraak gedaan door de Raad van State, waarin het aspect ‘voorzienbaarheid’ een rol speelde bij het sluiten van een koopovereenkomst.

Wat is planschade?

Planschade is de schade die een eigenaar van grond of gebouwen lijdt door een planologische wijziging. Als de schade vaststaat, kunt u recht hebben op een tegemoetkoming planschade. Ik zeg ‘kan’, want (onder andere) als de schade voorzienbaar was, kan dit ertoe leiden dat de gevraagde planschade niet wordt toegewezen.

Wanneer is nu sprake van voorzienbaarheid?

Uit een uitspraak van de Raad van State van juli 2014 volgt, dat het moment waarop de koopovereenkomst is getekend, bepalend is voor de vraag of een planologische verslechtering voorzienbaar was.

In deze zaak stond vast dat de woning in waarde was gedaald door een nieuw bestemmingsplan. De vraag was of de waardedaling voorzienbaar was op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst.

Wat was er namelijk aan de hand?

De koopovereenkomst was door beide partijen niet op het zelfde moment getekend. De koper had de overeenkomst getekend vijf dagen vóór dat het nieuwe bestemmingsplan ter inzage was gelegd. De verkoper had de overeenkomst getekend nádat het bestemmingsplan ter inzage was gelegd.

Welk moment is nu bepalend voor het vaststellen van de eventuele voorzienbaarheid?

Burgemeester en wethouders van de betreffende gemeente waren van mening, dat voor het vaststellen of er sprake is van voorzienbaarheid, het moment waarop zowel de koper als de verkoper de overeenkomst getekend hadden, bepalend was.

De rechter oordeelde anders:

Op het moment dat de koper de overeenkomst tekende, ging hij akkoord met de koopprijs van de woning.

Op dat moment kon hij niet weten dat vijf dagen later een nieuw bestemmingsplan ter inzage gelegd zou worden, dat een nadelige invloed had op de waarde van de nieuwe woning. Dat de verkoper pas later deze overeenkomst tekende, is verder niet van belang.

Laat u goed adviseren!